Ristrutturare casa. Come funziona e quanto costa. I consigli su chi chiamare per i lavori, quale costo al mq conviene e quanto tempo serve.

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Ristrutturare casa

Ristrutturare casa: 6 errori da evitare

Quando si decide di ristrutturare casa, il primo interrogativo è quanto costa? come funziona? chi chiamo per i lavori ? (https://www.faikasa.it/faikasa/)

 

Posso certamente asserire che da quando ho avviato la mia attività di consulente nel 1996 su un campione di trenta rinomate imprese edili, oggi solo una è ancora rimasta in piedi. La ragione? Aprire una ditta edile è la cosa più semplice che  ancora oggi si possa fare: niente autorizzazioni, niente certificazioni di abilitazione, niente graduatorie, niente di niente…basta solo iscriversi alla propria Camera di Commercio. D’altro canto, è anche l’attività più semplice da chiudere (per bancarotta).

Se hai mai visto uno degli spettacoli su DMax, Living o Real Time TV, potresti concludere che una ristrutturazione completa di un appartamento può essere terminata entro un’ora … compresi gli spot pubblicitari. I cassonetti sono puliti, gli operai sono tutti in ordine e tutti si presentano puntuali per fare il loro lavoro con un sorriso. L’esperienza di ristrutturare casa dovrebbe essere divertente e gratificante. Stai essenzialmente trasformando la tua casa  per soddisfare lo stile di vita e le esigenze della tua famiglia. 

Tuttavia, potresti aver sentito storie di amici e parenti la cui ristrutturazione si è trasformata in un incubo. Ad esempio, un lavoro che avrebbe dovuto richiedere sei mesi di tempo per essere completato è andato avanti per oltre un anno.  La ristrutturazione della propria casa è una delle più rischiose iniziative finanziarie in cui la maggior parte delle persone sarà coinvolta una volta nella vita e c’è una buona probabilità che le cose non vadano per il verso giusto.

Questo può costarti un’incredibile quantità di denaro, tempo, stress e mal di testa.

Ma non temere, ecco qui i consigli per evitare che la ristrutturazione si trasformi in un incubo.

La chiave per la riuscita del lavoro è sapere cosa cercare, chi assumere e saper intravedere con anticipo i segnali di pericolo. 

  1. Le idee chiare prima di tutto:

Per ragioni di budget e di tempistica, tutte le decisioni inerenti i lavori per ristrutturare casa e la selezione dei materiali dovranno essere prese prima dell’avvio dei lavori. Un fatto ben noto in tutte le ristrutturazioni è l’imprevisto “dietro i muri”. Questo è un problema difficilmente evitabile ma d’altro canto, l’altro imprevisto per i professionisti del settore è come reagirà il cliente di fronte alle variazioni che  si faranno “dopo” l’inizio dei lavori per ristrutturare casa. Il mio miglior consiglio è quello di fissare un budget e di proporre all’impresario la lista dei lavori da eseguire per ristrutturare casa con una offerta a forfait . Non apportare in nessun caso mai modifiche o aggiunte dopo l’inizio dei lavori per ristrutturare casa. Andrai certamente incontro all’incubo diei costi aggiuntivi oltre che ai ritardi.

  1. Spostarsi o rimanere a casa propria: 

Sei pronto a lasciare la tua dimora o sei disposto a rimanere per accamparti mentre la tua ristrutturazione è in corso? Stare in casa significa vivere con una cucina e un bagno provvisori in uno spazio più ristretto con inevitabile stress aggiunto. Ma ogni cosa ha il suo prezzo: rimanere, costringe l’impresario a sviluppare un proprio crono-programma per ambiente, preservando la funzionalità dell’abitazione. Per ristrutturare casa eviterai  così il problema dei lavori totalmente invasivi con il rischio che sia tutto iniziato e nulla finito in concreto. Inoltre, è sempre bene mantenere il possesso della propria abitazione. Ciò potrebbe tornarti utile in caso di contenzioso perché non avresti il problema di rientrare a casa tua e tutto sarebbe più semplice per buttare fuori l’impresa “furba”. In quest’ultimo caso, un aspetto fondamentale che dovresti pretendere in fase contrattuale è la durata insindacabile dei lavori per ristrutturare casa. A prescindere da quello che ti viene detto dalla ditta, un metodo infallibile per tenere sotto controllo i tempi e quindi eventuali ritardi è quello di chiedere un crono programma dei lavori già sul preventivo per ristrutturare casa e successivamente di visionare il P.O.S. (Piano Operativo di Sicurezza). Alla voce Uomini/giorno (U/M) potrai effettivamente constatare il numero complessivo presunto delle giornate lavorative impiegate  nel cantiere in base alla squadra “tipo” che l’impresario intende occupare. Se il rapporto U/M non è coerente con la tempistica preventivata in sede di offerta allora vuol dire che qualcosa non quadra e che molto probabilmente ci saranno problemi relativi alla durata dei lavori per ristrutturare casa.

  1. Evitare il percorso del proprietario-artigiano: 

Il più grande errore che si possa commettere è quello di cercare di assumere direttamente i subappaltatori specializzati (idraulico, elettricista, muratore ecc.) da soli senza pensare di rivolgersi a un appaltatore (l’impresa). A volte questo accade nel tentativo di risparmiare sulla ristrutturazione. Il proprietario di casa assumerà l’artigiano direttamente perché ovviamente presenterà il preventivo più conveniente rispetto all’impresa. Troppo spesso, però questo genere di professionisti lavorano solo secondo la logica dei loro profitti: si dimostrano poco collaborativi nei confronti delle altre squadre, acquisiscono continuamente clienti consegnando lavori mal eseguiti e incompleti. Un altro errore clamoroso dettato dall’ingenuità e quello di affidare i lavori per ristrutturare casa all’impresa di fiducia del proprio architetto, ingegnere o peggio ancora del Direttore dei Lavori. In quest’ultimo caso, i “nemici pagati” sarebbero due e non più uno! In caso di errore di valutazione, infatti, l’impresa coprirebbe il tuo amato tecnico in forza di due motivi: la complicità che c’è tra i due e la possibilità di apportare costose variazioni all’appalto (le migliorie del tuo tecnico …)

  1. Verifica i riferimenti della ditta appaltatrice:

E’ incredibile constatare quanti siano gli imprenditori edili che dicono di essere quello che in realtà non sono. Vuoi assicurarti che l’impresa sia affidabile?

Richiedi una visura camerale aggiornata e controlla i suoi riferimenti. Se hai optato per una società di capitali (srl o spa) verifica che il capitale sociale interamente versato (a garanzia di eventuali problematiche) sia almeno pari al valore del contratto che intendi affidargli. Viceversa, se ti trovi difronte a una ditta artigiana a conduzione familiare (sas o snc) verifica le credenziali del socio accomandatario o del titolare effettuando una visura tramite il servizio  on line di Telemaco al fine di verificare l’esistenza di protesti o segnalazioni sul circuito bancario. Richiedi inoltre una prova di assicurazione, la C.A.R. è fondamentale!. In moltissimi casi, quando ti rivolgi a un impresa, questa si rivolge a sua volta ai subappaltatori per svolgere parte del lavoro. Tuttavia, quando il subappaltatore fornisce manodopera scadente, l’impresa non riuscirà a responsabilizzarlo. Ciò significa che sarai coinvolto inevitabilmente nel problema. Prima di assumere un appaltatore che subappalterà il lavoro, chiarisci cosa succede se il lavoro del subappaltatore non dovesse essere conforme allo standard.

  1. I costi stanno lievitando, cosa faccio?

Uno dei più comuni incubi che si verificano durante una ristrutturazione edile è quando i costi iniziano a salire lentamente oltre il budget iniziale che avevi preventivato. Probabilmente quando interverrai sui muri, inizierai a notare che la tua casa ha bisogno di tutti i nuovi cablaggi o che è necessario rinforzare la struttura delle pareti, un costo che non avevi previsto.

Ricorda, c’è sempre una possibilità che questi problemi di ristrutturazione si manifestino quando inizi i lavori per ristrutturare casa, quindi dovresti aspettarti fin dall’inizio che il tuo budget iniziale possa leggermente lievitare. Aggiungi sempre almeno il 10-20% di extra in più per sorprese inaspettate al budget iniziale.

  1. Il mutuo bancario per finanziare i lavori per ristrutturare casa

Molti proprietari decidono di stipulare un mutuo bancario per finanziare i lavori di ristrutturazione in forma RCF (Reality Credit Facility). In pratica,  accendono una linea di credito in conto capitale sul patrimonio netto della loro stessa abitazione.  Mentre ciò può essere una mossa finanziaria intelligente, dato il favore generalmente incontrato dalla banca oltre all’opportunità di non dover si sottoporre all’antipatica revisione del proprio reddito personale, è importante farlo correttamente.

Prima che la bolla immobiliare scoppiasse, alcuni proprietari di case stavano rifinanziando la loro casa sulla base di valori immobiliari eccessivamente gonfiati dalla speculazione degli anni novanta. Se stai pianificando di utilizzare il tuo stesso immobile per finanziare i lavori di ristrutturazione, assicurati di lavorare con  dei professionisti per farlo nel modo giusto prima di entrare in banca!

Tieni presente che per quotare un preventivo esiste una regola “non scritta” adottata dalla maggior parte delle ditte edili: valore commerciale dei materiali (il capitolato) x 2 oltre IVA. Tuttavia questo sistema contribuisce a falsare una corretta quotazione dei lavori per ristrutturare casa anche se ai tuoi occhi un preventivo così fatto potrebbe risultare congruo con la maggior parte delle offerte che potresti ricevere, essendo appunto un metodo assai diffuso. Chiedi pertanto sempre un offerta dettagliata dei lavori per ristrutturare casa e riservati la facoltà di  gestire  separatamente l’acquisto e la scelta dei materiali direttamente con il fornitore (questo è possibile anche se usufruisci delle detrazioni). In linea di massima, sappi che una ristrutturazione completa comporta spese vive per euro 270 al mq oltre 15% per spese generali oltre 10% per utile d’impresa. 

Dott. Ing. Lanfranco Bilotti

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Extra: (Tratto da una storia realmente accaduta)

Mia moglie ed io abbiamo appena deciso di ristrutturare la nostra casa che avevo ereditato dai miei genitori.

Avevo effettuato una ricerca tramite Google per rintracciare le imprese edili più popolari a cui chiedere un preventivo. Gli aggregatori presenti in rete come “Facile Ristrutturare (),  Habitissimo (), Edilizia365 () ” mi  facilitarono il compito e mi consentirono di reperire una notevole quantità di preventivi in pochissimo tempo. Quando firmai il contratto d’appalto con Altin (un impresario Albanese in Italia da 20 anni), egli mi disse immediatamente che non avrebbe fatto molti soldi. Ebbi la sensazione che qualcosa non sarebbe andata nel verso giusto… difatti in seguito ogni discussione successiva sembrava includere una sfuriata su come egli ci stesse rimettendo. Ogni nostra osservazione veniva considerata un Extra che dovevamo pagare per mandare avanti i lavori per ristrutturare casa.

Decisi di adottare un comportamento morbido per evitare che i lavori si fermassero. Agevolai l’impresario versando ulteriori acconti in corso d’opera. Al fine di accelerare i lavori Altin sub affidò l’impianto  elettrico  a un elettricista autonomo di sua fiducia. I lavori per ristrutturare casa stavano finalmente procedendo bene.

Nel bel mezzo del progetto, Altin si aggiudicò un grosso lavoro per conto di una nota cooperativa edile che glielo aveva suappaltato. I lavori per ristrutturare casa cominciarono a procedere a singhiozzo fino a quando qualche settimana dopo, era rimasto solo un operaio in cantiere. Non avevamo più visto Altin per cui decisi di chiamarlo per chiedergli quando sarebbe tornato per completare il lavoro. Ci disse “Martedì mattina, prima cosa.” A mezzogiorno di martedì, avevamo capito che c’era qualcosa che non quadrava. Dopo averlo contattato, ci disse “Sì, non posso farcela oggi. Che ne dici di giovedì a mezzogiorno? “ Per cinque volte non riuscì a presentarsi come promesso. Alla fine, decisi di inviargli un SMS che diceva “Penso che potremmo aver bisogno di trovare qualcuno su cui possiamo contare per completare i lavori per ristrutturare casa. La sua risposta fu questa testualmente:

“Sì, probabilmente è una buona idea convincere qualcun altro a finirlo. Non ho tempo … ho finito con le case  dei privati comunque. È troppo fastidio per soldi zero. Mi dispiace deluderti e puoi chiamare chiunque finisca il lavoro. Chiamami per qualsiasi domanda. “

E proprio così … il nostro sogno si trasformò nel nostro incubo!

By |2018-11-16T09:42:26+00:00settembre 10th, 2018|lavori edili, ristrutturare casa, Ristrutturazione|0 Comments

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